Exposición de motivos
El crecimiento económico español de los últimos años ha ido estrechamente ligado a
la construcción de viviendas y al impulso de la propiedad privada como principal
régimen de tenencia. Para alcanzar este objetivo, las entidades bancarias,
estimuladas por la ausencia de controles públicos, incentivaron la concesión abusiva
de créditos hipotecarios.
El estancamiento de los salarios, el vertiginoso aumento del precio de la vivienda, la
ausencia de viviendas de alquiler, unos tipos de interés en mínimos históricos, así
como una deficiente supervisión por parte del Banco de España, reconocida por la
propia Comisión Europea, empujaron a decenas de miles de familias a endeudarse.
Para poder acceder a una vivienda las familias contrajeron hipotecas de hasta 40
años comprometiendo en muchos casos más del 50% de sus ingresos. En muchas
ocasiones, además, las hipotecas se concedieron por un importe superior al 80% del
valor de tasación, lo que supone una exposición desmesurada al riesgo.
Como resultado de esta situación la principal causa de endeudamiento de las
familias en el estado español es el crédito hipotecario. Este endeudamiento de las
familias respecto a las rentas disponibles ocupa los primeros puestos del ranking
internacional. Este sobreendeudamiento se ha producido especialmente durante los
últimos años. La proporción entre renta y endeudamiento ha crecido desde el 45% en
el año 1995 o del 76,7% en 2001 hasta sobrepasar el 140% en 2008.
El estancamiento del modelo de crecimiento económico, el estallido de la burbuja
inmobiliaria y la posterior crisis financiera y económica han dejado en España unas
altísimas tasas de desempleo. La disminución de ingresos hace que muchos hogares
que no puedan afrontar el pago de la hipoteca. Cuando esto ocurre el ordenamiento
español prevé un procedimiento de ejecución hipotecaria que comporta no sólo la
pérdida de la vivienda habitual, sino también la posibilidad de que se embarguen los
salarios y otros bienes presentes y futuros.
Concretamente, la regulación actual implica que la entidad bancaria pueda
adjudicarse la vivienda por tan sólo el 50% del valor de tasación y seguir exigiendo a
la familia el monto restante, más los intereses generados y los gastos del
procedimiento judicial. De tal manera que las personas que padecen un proceso de
ejecución hipotecaria no sólo pierden sus viviendas habituales, sino que en muchas
ocasiones, además, se quedan con buena parte de la deuda, con una condena de
por vida que las excluye definitivamente de cualquier circuito financiero o crediticio.
Desde 2007, año en que estalló la crisis, hasta el tercer trimestre de 2010, el número
de ejecuciones hipotecarias se ha situado en 250.000. La evolución ha tenido un
crecimiento exponencial: las previsiones para el 2010 multiplican por cuatro las
ejecuciones hipotecarias realizadas en 2007.
La supuesta autonomía privada en la contratación de créditos hipotecarios se ha
visto claramente desvirtuada. El presunto equilibrio entre entidades financieras y
familias ha desaparecido. La igualdad se ha convertido en desequilibrio. Por este
motivo las personas con hipotecas objetivamente inasumibles necesitan el
establecimiento de mecanismos de ayuda, protección y resolución a fin de garantizar
una cobertura suficiente de sus necesidades básicas y de sus derechos
constitucionalmente reconocidos.
Es necesario articular una solución que libere a las familias hipotecadas de los
efectos perversos de la concesión excesiva de crédito por parte de las entidades
financieras, de la sobrevaloración de las viviendas, así como de las condiciones
abusivas en la concesión de créditos hipotecarios.
La solución que se propone en la presente Iniciativa Legislativa Popular es hacer de
la dación en pago la fórmula preferente para la resolución de este conflicto: en el
caso de que el bien ejecutado sea la vivienda habitual, su adjudicación por parte de
la entidad financiera supondrá el pago de la deuda, extinguiéndose totalmente la
misma junto con los intereses y costas. La extinción de la deuda comportará por
efecto de la ley la extinción de cualquier tipo de fianza o aval.
Un Gobierno consciente de la cuota de responsabilidad de las entidades financieras
y de las propias administraciones públicas en lo ocurrido no debería dudar en colocar
el derecho a la vivienda de las personas susceptibles de ser desalojadas por encima
de los beneficios de la banca. En realidad, una medida como la dación en pago es
tan sólo un paso en la lucha para frenar la cultura especulativa que ha conducido a la
situación actual. A su vez, la dación en pago liberaría a las administraciones públicas
de la necesidad de atender con fondos públicos el empobrecimiento económico,
social y personal de las familias.
Esta propuesta, además, está en la línea de las observaciones que la Unión Europea
ha efectuado para prevenir los problemas de sobreendeudamiento y para que el
acceso al crédito se haga de forma responsable. Esta medida supondría hacer
efectivo el derecho del deudor de buena fe a rehacer su vida económica, y equiparar
así la normativa española a la del entorno europeo, donde están previstos diversos
procedimientos, bien administrativos, bien judiciales, para afrontar las situaciones de
insolvencia de personas físicas.
Artículo 1. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil
1. Se añade un nuevo párrafo, con el número 4, al artículo 693 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil:
“4. Si el bien ejecutado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá comparecer con
anterioridad a la celebración de la subasta solicitando la entrega del bien hipotecado
en pago de la deuda garantizada. En este caso, el Tribunal dará traslado por cinco
días al ejecutante, y dictará resolución autorizando la entrega y acordando la
adjudicación del inmueble al ejecutante en pago del total de la deuda garantizada,
extinguiéndose la misma junto con los intereses y costas.”
2. Se da nueva redacción al artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
“Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o
pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo
V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto
fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la
cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias
aplicables a toda ejecución. No obstante, en caso que el bien ejecutado sea la
vivienda habitual del deudor, se estará a lo establecido en el artículo 693.4.”
Artículo 2. Modificación de la Ley Hipotecaria
1. Se da nueva redacción al artículo 105 de la Ley Hipotecaria:
“La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no
alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo
1.911 del Código Civil, excepto en el supuesto de que el bien hipotecado constituya
la vivienda habitual del deudor. “
2. Se da nueva redacción al artículo 140 de la Ley Hipotecaria:
“En caso de que el bien hipotecado constituya la vivienda habitual del deudor deberá
constar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación
garantizada se hará solamente efectiva sobre el bien hipotecado. Si el bien
hipotecado no constituye la vivienda habitual del deudor, se podrá pactar igualmente
que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre el bien hipotecado.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del
préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe del bien hipotecado, y no
alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna
de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir
por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y
con las limitaciones establecidas en el artículo 121.”
Artículo 3. Disposición Transitoria
“A los procesos de ejecución hipotecaria tramitados de acuerdo con lo establecido en
el Capítulo V del Título IV del Libro III de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los que el
bien hipotecado sea la vivienda habitual del deudor, si no se ha celebrado la subasta
en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, les será de aplicación lo
establecido en los artículos 693.4 y 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”
En los procesos de ejecución hipotecaria de la vivienda habitual en los que se haya
celebrado subasta en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, el ejecutante
no podrá pedir que continue la ejecución dineraria. En caso de que ya se hubiese
iniciado la ejecución dineraria, el Secretario judicial dictará decreto dando por
terminada la ejecución, quedando extinguida la deuda.”
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